公布修正日期： 98-07-30
管理處分-審查國有財產法第五十二條之二讓售案件補充規定
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審查國有財產法第五十二條之二讓售案件補充規定公布修正日期：(98-07-30)
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前言：自國有財產法第五十二條之二增訂以來，本局為協助各分支機構解決實務上遭遇之問題，曾召開數次檢討會及辦理業務檢核，並分別就各分支機構所提問題核定處理原則或解釋函。考量相關補充規定眾多且分散，為利實務作業時有完整之審查依據，爰將上述處理原則及解釋函修正整併為本補充規定，並依審查內容區分為以下六大類：一、讓售範圍之認定；二、讓售範圍之分割、分管；三、讓售對象及分戶之認定；四、證明文件之認定；五、計價；六、其他。茲將本補充規定之用語說明如下：※本法－指國有財產法。本條－指國有財產法第五十二條之二。※注意事項－指辦理國有財產法第五十二條之二讓售案件注意事項。※執行機關－指本局各分支機構。※主體建物所有人－指依本條申購國有土地之主體建物所有人，且於八十九年一月十四日以前取得該建物所有權者。
第 1 點讓售範圍之認定：（一）申購之國有土地屬通道、人行道、防火巷、水溝等使用部分，經執行機關認定非屬公共使用或屬申請人主體建物基地留設之空地者，得於申購人切結維持暢通後，依本條規定辦理。（二）申購人之房屋內設有通道且供毗鄰建物使用人通行使用時，應俟申購人與毗鄰建物所有人協議使用範圍，並取具毗鄰建物所有人之同意書後，按協議範圍依法辦理讓售。（三）庭院兼供他人通行使用且與現行道路無明顯界線者，由執行機關依現場狀況審認，屬公共通行部分，不得依本條讓售；非屬公共通行部分，得在不影響他人通行之前提下，由申購人切結維持暢通後，依本條規定讓售。（四）申購之國有土地原為庭院空地，且屬耕地者，如係注意事項第四點規定之使用範圍，得依本條辦理讓售，惟須依農業發展條例第三十一條及第三十九條規定，取具「農業用地作農業使用證明書」或「耕地符合土地使用管制規定證明書」，始得辦理所有權移轉登記。（五）國有土地於他機關經管期間以耕地出租，倘地上建物使用該國有土地之情形符合本條規定者，得依本條辦理讓售。（六）原為他機關以約計面積出租之土地，承租人有二人以上，且無各人承租範圍圖時，如全體承租人使用國有土地之情形均符合本條規定者，得依承租人協議之使用範圍辦理讓售。惟如有涉及主體建物移轉情形，應注意是否符合注意事項第五點有關直接使用人之規定。（七）地上物使用部分（例如：檳榔、菜園、果園、香蕉、稻田、魚池等），經就現場判斷有單獨使用範圍，非屬申購人併同主體建物居住使用範圍者，不適用本條規定。（八）申購之國有土地地上物為簡易棚架、果樹、水泥空地等，應依注意事項第四點認定是否屬居住使用場所或附屬設施，其使用範圍未與申購人主體建物使用之土地（國有或私有）毗鄰，且非因分割而產生跳地號情形，難以認定併同使用者，不予讓售。（九）對於併同主體建物居住使用場所或附屬設施是否於三十五年十二月三十一日以前使用國有土地至今之認定，倘依現場使用情形判斷及相關書面資料查證結果無反證者，得經申購人切結後，依本條規定辦理讓售。（十）申購國有房地者，其讓售之國有土地範圍以地上建物、居住使用場所或附屬設施實際使用之範圍為限。倘申購人主張地上部分獨立建物屬其所有，且查無產帳者，應分別依規定處理。（十一）依本條讓售者，不以有租賃關係為限，不論申購範圍是否與原承租範圍相符，如部分因有反證資料顯示其使用情形不符本條規定者，該部分不得依本條辦理讓售；惟該部分如符合本法其他得讓售規定者，得不分割併案辦理讓售，並依「國有財產計價方式」規定計估售價。（十二）同一使用範圍，地上建物有數個門牌，僅部分門牌提得出三十五年十二月三十一日以前使用國有土地之證明時，對於未能提出證明之建物，應就事實認定其座落之基地是否自始併同主體建物使用，如有反證資料顯示部分建物不符規定者，其使用之基地不得依本條辦理讓售。（十三）申購人之建物跨占毗鄰未申購之國有土地時，執行機關得考量國有土地之使用效益等因素，自行衡酌是否通知申購人一併申購。第 2 點讓售範圍之分割、分管：（一）使用範圍逾五百平方公尺者，雖得同意先申購五百平方公尺以內部分，惟應與申購人協調讓售位置，盡量避免土地分割後形成畸零或不便管理、使用情形。另為免再次分割增加作業，分割前請申購人切結，倘分割結果超出五百平方公尺時，就超出部分願按「國有財產計價方式」計估之售價承購。（二）申購人主張分管使用之範圍，除主體建物因天然災害或其他不可抗力因素倒毀外，應包括主體建物，不得單就居住使用場所或附屬設施主張分管使用，至分管之主體建物用途不予探究。（三）建物使用性質成一整體不可分者（例如工廠、寺廟、教堂、學校、旅館等），不得主張分管使用。但其使用情形在八十九年一月十四日以前已終止者，得依事實狀況審認得否分管使用。（四）申購之國有土地應申購人需要而辦理分割者，相關分割費用由申購人負擔。（五）符合本條得讓售之國有土地屬耕地或林地，涉及須辦理分割、地目變更或更正編定者，內政部同意由執行機關出具公函並檢附申購人之建物使用該等土地之時間證明作為實施建管前建造之建物證明文件，惟實際合法房屋範圍之認定，仍應由地政機關本於權責依規定辦理。第 3 點讓售對象及分戶之認定：（一）關於「八十九年一月十四日前已使用，至讓售時仍繼續使用」之認定：１、國有土地：係指八十九年一月十四日前已取得主體建物所有權或實際分戶使用；至讓售時原主體建物所有人仍持有該建物所有權，或實際分戶使用人已取得建物所有權者。２、國有房地：係指八十九年一月十四日前已設籍於該房屋居住使用，至讓售時仍繼續設籍居住使用。為避免不必要爭議，於核發產權移轉證明書前，應請申請人於原切結書上加註「申購人至繳款時仍為申購標的之直接使用人，如有不實願負法律責任，任由貴處（分處）撤銷買賣關係，已繳價款不予退還。」並簽註日期及認章。另考量部分執行機關係以掛號郵件寄送產權移轉證明書，為免民眾往返奔波，上述切結事項得權宜於領取繳款書時，一併於原切結書上加註。（二）依租約約定未辦妥繼承手續前不得申購者，倘申購人已取得地上建物登記產權者，得依本條審辦。（三）原建物所有人於八十九年一月十四日前死亡，繼承人於八十九年一月十四日以後始辦理繼承手續者，有關該建物移轉時間之界定，依土地登記規則第三十三條第二項第七款規定，權利變更之日為法律事實發生之日，因此仍以繼承原因發生日（即被繼承人死亡日）為認定基準。（四）依本條申購國私共有土地之國有持分者，於未辦妥共有物分割前，以不讓售為原則。但該國有持分全部符合讓售規定（即國有持分全部符合本條；或部分符合本條，部分符合其他法令得一併讓售予申購人）且屬下列情形之一者，國有持分得不分割，逕依法辦理讓售：１、國有持分未出租者，申購人為共有人（因涉土地法第三十四條之一之共有人優先承購權規定）。２、國有持分已出租者，申購人為承租人（因涉土地法第一百零四條之承租人優先承購權規定）。（五）國有土地承租人辦理過戶換約後，再將地上建物回復至其名下，並申請回復原租約及依本條承購國有土地案件，有關租約及購案之處理方式如下，並請於產籍加註列管：１、租約部分：按「國有非公用不動產出租管理辦法」第十八條第二款規定，依本法第四十二條第一項第二款規定逕予出租之對象，如地上有非國有建築改良物時，為該改良物所有人。國有土地原承租人因其私有建物贈與或買賣等原因辦理過戶換約後，再與現承租人撤銷或解除該贈與、買賣契約，顯示現承租人已非建物所有人，不符上述出租對象之規定，故現有租約應先終止，不得逕以更正租約方式恢復原承租人名義，應由原承租人重新檢證申租。２、申購部分：依本法施行細則第五十五條之三第二項第一款規定，依本條申購國有土地者，須為主體建物所有人或實際分戶使用人，且須於八十九年一月十四日前至讓售期間繼續使用國有土地。該等要件須同時具備，缺一不可。主體建物所有人於八十九年一月十四日以後，因買賣、贈與等法律行為將建物所有權移轉第三人，嗣撤銷或解除該法律行為，回復所有權者，經檢具警察機關、移轉私有建物所有權與第三人至回復其所有期間該建物所在地任職之村里長、或其他政府機關出具之證明文件，證明其於移轉該私有建物與第三人至回復所有權期間，有繼續使用之事實，得依本條規定辦理讓售。（六）申購人非原承租人時，除依規定辦理過戶換約後，再辦理讓售外，亦得依下列方式處理：１、先受理申購案，經核符本條規定者，得不辦理過戶換約即辦理讓售，並分別依規定追收應繳之租金或使用補償金。繳價承購後，原租約應辦理租案終止。２、如不符讓售規定或未繳價承購者，通知申購人及原承租人依規定辦理過戶換約。因申購案受理後至通知過戶換約期限末日期間不可歸責於當事人，於計算逾期違約金時免予計入。（七）配偶為民法第一千一百三十八條所定法定繼承人之一，其符合實際分戶使用規定者，當可依本條申請讓售。（八）八十九年一月十四日（不含）以後取得主體建物所有權者，除符合注意事項第五點第二項（實際分戶使用人）或第三項（實際分戶使用人之繼承人）規定者外，不得為讓售對象。（其獲准讓售土地之計價，應依注意事項第十一點規定辦理。）（九）主體建物所有人於八十九年一月十四日以後將建物所有權全部移轉予實際分戶使用人者（即單戶移轉單戶），得適用分戶規定。（十）實際分戶使用人於八十九年一月十四日以後以拍賣方式取得主體建物所有權者，得適用分戶規定。第 4 點證明文件之認定：（一）原屬日人所有之國有房地，日人設籍使用係屬自有房地之使用，故不得以日據時期日人設籍資料作為三十五年十二月三十一日以前使用國有房地之證明文件。（二）依本條申購國有土地案件，其地上建物原屬公有者，應以三十五年十二月三十一日以前於該建物設立戶籍之資料作為時間證明文件。（三）三十五年十二月三十一日以前起課之房屋稅籍證明書，僅作為使用國有土地之時間證明文件。至於該證明書所載房屋構造別、課稅面積等，因原建物於民國三十五年以前建築迄今，大多經過重建、改建，房屋構造及面積常有異動，且依本條讓售國有土地範圍，除主體建物座落之基地外，尚包括其他附屬設施及居住使用場所使用部分，故該等課稅資料不作為本條審認讓售範圍之依據。（四）建築使用日期，得以稅捐單位出具之房屋稅籍證明書發證當年減折舊年數認定之。（五）申購人所附三十五年十二月三十一日以前使用國有土地之證明文件，如依相關資料（例如：法院判決書、地方政府公告之都市計畫現況圖等）查有反證者，不予採認。（六）法院核發之謄本視為公文書之一，申購人檢附之時間證明文件如為法院出具之證明（例如：經地方法院書記官認證之法人登記資料），可以採認。（七）「三十五年初次設籍登記申請書」未載門牌，惟其所載之設籍成員與所附「三十六年以後之總歸戶舊戶籍登記簿謄本」記載相同，二項資料所載內容有得勾稽之處者，得一併作為證明文件。（八）日據時期戶籍謄本所載土地番號與申購之地號相符，如土地面積相當且地上為獨棟建物者，該謄本得作為三十五年十二月三十一日以前已使用國有土地之證明文件，並由申購人切結日據時期即已建築使用後依規定辦理讓售。但地上如有多棟建物，應再就所在位置之正確性加以審酌。（九）經相關機關證明於三十五年十二月三十一日以前即已存在之寺廟或教堂，倘就其當時是否存在於國有土地上有疑義，可洽該機關查明，或比照贈與寺廟教堂案件，輔以當地耆老出具之書面證明，經當地鄉（鎮、市、區）公所及村（里）長辦公室公告三十日無人異議或異議不能成立後，再由申購人自行切結之方式據以認定。（十）鄉鎮公所等機關出具之時間證明文件，如非基於該機關職掌提供證明，而僅轉述第三人（例如當地里長、耆老等）之證明者，不予採認。（十一）申購人（不符實際分戶使用規定）檢具八十九年一月十四日以前所立之買賣契約書、切結書等，主張其為主體建物所有人者 ，除該等文件經法院、當地鄉鎮公所等於八十九年一月十四日以前依法公證、認證或監證者外，不予採認。第 5 點計價：（一）核准讓售之土地有二筆以上時，對申購人最有利之計價原則：經逐筆按市價查估結果，不論各筆單價是否相同，皆採總價計算結果最低者。（二）依平均地權實施沿革，原則上，都市土地自民國五十三年起有公告土地現值，非都市土地則自民國六十六年起有公告土地現值，故土地登記謄本所載原規定地價或前次移轉現值之時間，與該地區第一次公告土地現值之時間相符者，得逕以該價格作為第一次公告土地現值，免再洽查。（三）狹長之國有土地，於實施平均地權時屬未登記土地，分屬數個地價區段，其第一次公告土地現值之認定，請就申購人使用範圍所在位置，參照本法施行細則第五十五條之三第四項規定意旨（未登記土地，得以該土地所屬地價區段之區段地價為準，未劃屬地價區段者，以毗鄰地價區段之平均區段地價為其公告土地現值。）辦理。（四）「未登記土地」第一次公告土地現值之認定：１、未登記土地或未劃屬地價區段者，地政機關未依本條規定查復第一次公告土地現值時，得以地上建物實際座落毗鄰共同使用範圍內私有土地實施平均地權後，第一次公告土地現值之平均值為準。２、前項情形，倘毗鄰共同使用範圍內無私有土地或未有合於規定之第一次公告土地現值者，請依本法施行細則第五十五條之三第四項規定意旨，洽當地地政機關提供毗鄰有地價區段之區段地價作參考。３、未登記土地，地政機關因地價區段圖毀損無法提供其所屬區段地價或毗鄰地價區段者，其第一次公告土地現值參照本法施行細則第五十五條之三第四項規定意旨，以毗鄰地號第一次公告土地現值之平均值作為該土地第一次公告土地現值。（五）地政機關以公文書檢還「第一次公告土地現值查復表」並加蓋騎縫章者，該查復表內查復單位戳章及承辦人員處得免予認章。（六）已依其他規定繳價承購國有土地者，不得重新改依本條規定計價。（七）依本條讓售案件，其應繳價款不得分期付款。第 6 點其他：（一）出租之國有土地，主體建物已不存在，現為空地，倘經現場勘查非屬併同主體建物居住使用場所或附屬設施使用範圍，且無使用事實時，不予讓售。（二）出租之國有土地，依租案資料記載，曾有限期請承租人恢復建築情事，倘其租約仍存續，且承租人已恢復建築者，其使用土地視為未中斷。惟該土地如原屬空地出租者，不適用本條規定。（三）受理申購案後，現場勘查有主體建物存在，嗣後該建物因自然老朽或其他不可抗力因素而倒毀者，倘經提出相關證明文件，仍得依本條規定辦理讓售。（四）現有建物門牌與三十五年十二月三十一日前興建之建物門牌不同時，倘經相關機關證明係舊有建物拆除原地重建者，得依本條規定辦理。（五）私有建物原使用國有土地符合本條規定者，在其使用範圍辦理改建仍有本條之適用，以改建後之建物所有人（或實際分戶使用人）及其使用範圍辦理讓售。惟倘其改建係在八十九年一月十四日以後，而改建後主體建物所有人非為原所有人且不符實際分戶使用規定者，其使用範圍不適用本條規定。（六）國有土地上已有建物登記，但現有建物非登記之建物時，倘經確認該登記之建物已不存在，得逕依土地登記規則第三十一條規定代位辦理建物消滅登記後，再依本條審辦。（七）國有房地於三十五年十二月三十一日以前即已設立戶籍供居住使用（應附戶籍謄本為證），嗣國有房屋經拆除改建，而目前地上私有房屋仍延續使用國有土地者，依下列規定處理：１、 倘申購人係八十九年一月十四日前已使用，至讓售時仍繼續使用之主體建物所有人（不含實際分戶使用人，因此類案件原屬國有房地，並不適用分戶規定）時，得依本條規定讓售國有土地。２、 原國有房屋既經拆除，由申購人補繳產價後辦理消滅登記。（八）得依本條讓售者，為私有建物使用之國有土地或經設籍使用之國有房地，至於地方政府所有之公有建物使用國有土地者，並不適用本條規定，惟倘該建物於八十九年一月十四日以前已移轉為私有，且延續使用國有土地者，除有注意事項第三點各款情形外，國有土地得依本條規定讓售予八十九年一月十四日前已使用，至讓售時仍繼續使用之建物所有人（不含實際分戶使用人，因該建物原屬公有，依本條讓售時，宜比照國有房地處理方式，不適用分戶規定），申購人並應檢附該建物三十五年十二月三十一日以前供設籍之戶籍謄本作為時間證明文件。（九）私有建物曾因被徵收或經公權力、強制執行拆除等，阻斷其使用國有土地之事實者，不適用本條規定。（十）國有土地經訴請排除侵害（含已起訴、起訴後法院判決確定、聲請法院強制執行中），或經訴訟和解等，倘其占用情形符合本條規定者，得於占用人繳清使用補償金及負擔訴訟費用、執行費用後，依法辦理讓售，該訴訟或強制執行則予以撤回。（十一）國有土地地上建物前經原管機關訴請拆屋還地勝訴，惟原管機關未執行拆除，嗣該土地經核定現狀移交本局接管，依法處理，倘其使用情形符合本條規定者，得依法辦理讓售。（十二）原承租範圍遭他人占用，嗣排除占用收回使用者，其使用視為未中斷，得依本條規定審辦。（因民法第七百七十一條規定，占有人之占有為他人侵奪者，其所有權之取得時效中斷，但依同法第九百四十九條或第九百六十二條規定回復其占有者，不在此限。）（十三）注意事項第四點第二項所列居住使用場所或附屬設施使用項目，如經申購人檢具注意事項第八點第（四）款之證明文件，證明於三十五年十二月三十一日以前即於國有土地上建築使用者，得依個案實際情形認定為主體建物。（十四）依本條讓售案件，要件之一須於三十五年十二月三十一日以前有使用事實，倘經勘查及審查結果符合讓售規定者，考量執行機關人力負荷及處理時效，勘查表有效期限不受六個月之限制。（十五）現場勘查結果，與卷存國有非公用土地清查表記載使用情形不一致時，除有其他反證資料外，應以勘查時之現場使用狀況為準。（十六）依本條申購案件，於通知繳款前，經申請變更申購人名義者（例如：原由主體建物所有人申購，改由實際分戶使用人申購），在申購標的及相關申購條件均相同之情形下，得予同意，並以原收件案號續辦。（十七）各級政府機關通知保留國有土地者，應就需用主體、標的及興辦計畫等審酌確有保留公用必要後，再予同意。（十八）得依本條讓售之國有土地，經主管機關通知配合都市計畫變更暫緩處分時，請先查明該機關實際意涵後依法處理。（十九）申購之土地屬交通、水利用地時，應檢附土地勘查表函請地方政府認定應否留供公共使用並於一個月內查復，函內應載明如其逾期未函復或未明確表示意見者，視同無須保留供公用使用。（二十）申購人均符合本條規定者，得逕依其協議之申購持分辦理讓售。如有部分申購人不符本條規定者，其協議之申購持分應符合下列原則：１、各申購人申購之持分面積應與其實際使用面積相當。２、建物座落之基地，以申購人之建物持分計算，至於其他居住使用場所或附屬設施使用範圍，得逕依其協議之持分為基準。（二一）申購之國有土地屬「特定目的事業用地」者，如係他機關變更非公用財產移交本局接管者，基於業經原管機關檢討無須公用，得逕依本條審辦。惟如自始由本局經管者，應調閱產籍資料，查明有無同意提供他機關使用或因應其他事業計畫使用之情形。（二二）申購之國有土地屬山坡地保育區林業用地者，目前政策上雖不予放領，惟基於本條有特殊立法背景，其使用情形符合本條規定者，得辦理讓售。（二三）申購之國有土地屬保安林或林班地者，應俟解除保安林或林班地，變更為非公用財產移交本局後再依規定處理。（二四）本條得讓售範圍雖未排除土石流危險區內之國有土地，惟基於該地區有潛在危險，執行機關應主動告知申購人，並俟申購人以書面切結「知悉承購之土地位於土石流危險區，承購後自行依相關管制規定使用，絕不向出售機關請求任何賠償。」後依規定辦理讓售。（二五）依本條讓售者，未排除列入區段徵收或土地重劃範圍內之國有土地，其使用情形符合本條規定者，在主管機關公告禁止移轉前，得依法辦理讓售，但應將相關情形告知申購人，並請其切結承諾如因區段徵收或土地重劃結果影響其權益，或核發產權移轉證明書後因公告禁止移轉而無法辦理過戶移轉者，不得向出售機關請求任何賠償，並同意於無法過戶移轉時，由出售機關無息退還已繳價款。（二六）本條得讓售範圍，未排除無人承認繼承收歸國有之不動產，其使用情形符合本條規定者，得依法辦理讓售。（二七）國家公園範圍內之國有土地，除下列分區不同意讓售外，得逕依本條規定核辦讓售（應請申請人檢附國家公園管理處核發有效期限內之土地使用分區證明書據以審核）並副知各該管理處，免逐案徵詢其意見：１、各國家公園生態保護區、特別景觀區、遊憩區、史蹟保存區。２、陽明山國家公園一般管制區之綠帶、耕地、林地等農業用地。（所稱耕地、農業用地，依農業發展條例及國家公園區域內農業用地認定作業要點認定；林地則依森林法認定）（二八）依本條申購案件與其他申租、申購案牴觸時，基於本條之立法背景特殊，故除其他申租、申購案已通知繳款外（因要約已成立，須受該要約拘束），宜優先處理本條申購案，俟審核有不符規定註銷情形，再續處其他申租、申購案。（二九）依本條讓售之不動產，除有下列原因者外，須於八十九年一月十四日前至讓售時為國有：１、原屬未登錄地，於八十九年一月十四日以後始第一次登記為國有。２、原屬無主土地，於八十九年一月十四日以後始依土地法第五十七條規定登記為國有。３、原屬臺鹽製鹽總廠或臺灣省菸酒公賣局等經管之國有財產，嗣因該等機構改制公司，政府將該等國有財產作價移轉為公司所有後，復因公司辦理減資，而於八十九年一月十四日以後重新登記為國有。
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